ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA SAHİBİ VE MÜTEAHHİTTİN KDV KARŞISINDAKİ DURUMU VE EŞ ZAMANLI FATURA DÜZENLEME

I – GENEL AÇIKLAMA

Özel inşaat işleri ile hasılat paylaşımı şeklinde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde katma değer vergisinin ne zaman doğacağı, yani vergiyi doğuran olayın ne zaman meydana geleceği, devreden katma değer vergilerinin indirimler arasından çıkartılıp iade edilecek katma değer vergisi olarak beyan edileceği ile fatura düzenleme işlemleri bu yazının konusunu oluşturmaktadır.
Özel inşaat işlerinde katma değer vergisini doğuran olay;
1- İnşaatın fennen ve sıhhen yaşanabilineceğine dair yetkili belediyece verilen yapı kullanma iznin belgesi (İskan belgesi),
2- Veya inşa edilen binada fiilen iskan edilmesi yani oturulmaya başlanması,
İle meydana gelmektedir.
Vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi ile de fatura düzenleme mecburiyeti meydana gelmektedir.

II- ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİYİ DOĞURAN OLAYIN MEYDANA GELMESİ

3065 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinde vergiyi doğuran olayın hukuki şartları, vergiye tabi işlemlerin özelliklerine göre ayrı ayrı tayin ve tespit edilmiştir.
Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde vergiyi doğuran olay, mal teslimi veya hizmet ifasının yapıldığı anda meydana gelir.
Vergi alacağının zamanında kavranması ve güvence altına alınması amacıyla malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde ise bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere vergiyi doğuran olay fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında meydana gelir.
Kısım kısım mal teslimi veya hizmet yapılması mutad olan veya bu hususlarda mutabık kalınan hallerde her bir kısmın teslimi veya bir kısım hizmetin yapılması anında vergiyi doğuran olay meydana gelmiş sayılır.
Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir. Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi durumunda, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir. Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde ise KDV uygulanmaz.
Birden fazla vergilendirme dönemine yayılarak verilen hizmetlerde, hizmet bedelinin tamamının veya bir kısmının hizmet ifa edilmeden önce tahsil edilmesi halinde, fatura ve benzeri belge düzenlenmemiş olması koşuluyla KDV doğmaz. Öte yandan, bir vergilendirme döneminden fazla devam eden hizmetlerde, takvim yılının aylık dönemlerinden oluşan vergilendirme dönemleri itibarıyla KDV’nin hesaplanması ve verilecek hizmetlere ilişkin faturanın aylık ödeme tutarı belirtilerek tanzim edilmesi gerekmektedir. Belli bir vergilendirme döneminde beyan edilecek KDV matrahının ise toplam hizmet bedelinin, hizmetin ifa edileceği aylık sürelere bölünmesi suretiyle tespiti mümkün bulunmaktadır.
Toplam bedel hizmet tamamlandığında alınsa dahi hizmetin gerçekleştiği vergilendirme dönemlerine isabet eden tutarın ilgili olduğu dönemde beyan edilmesi gerekmekte olup, hizmet bedelinin tamamının hizmet ifasının sonunda beyan edilmesi mümkün değildir.
Yukarıda da açıklandığı üzere; arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir.
Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da katma değer vergisinde vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir.
Buna göre;
– Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması, 
– veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi,
Hallerinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.
Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde ise KDV uygulanmayacaktır. Gelir İdaresinin yukarıdaki görüşleri ile Danıştay’ın konu ile ilgili görüşü farklı olup, bazı karar örnekleri aşağıda özetlenmiştir.
– Danıştay 3. Dairesi’nin 28.04.20011 tarih ve E:2010/681,K:2011/1422 sayılı kararı ile; arsa sahibine verilen bağımsız bölümler katma değer vergisi Kanununun 1. Maddesinde tanımlanan anlamda ticari faaliyet sayılmayacağına ve yapı kullanma izin tarihinden once satışı yapılan bağımsız bölümlerin teslim tarihinin yapı kullanma izninin verildiği tarih olarak dikkate alınması gerektiği,
– Danıştay 4. Dairesinin 16.05.2013 tarih ve E:2012/3743, K:2013/3494 sayılı kararı ile; arsanın müteahhide verilmesi sonucu bağımsız bölüm edinilmesi ve satışı ticari amaç dışında sahip olunan servetin değerlendirilmesine yönelik olduğundan, ticari kazanç kapsamında katma değer vergisi ’ne tabi olmadığı, 
– Danıştay 4. Dairesinin 21.12.2013 tarih ve E:2010/166, K:2013/8525 sayılı kararı ile; arsa karşılığı inşa edilen binada konut ya da işyeri tesliminin katma değer vergisi yönünde bir düzenleme getirilmeden genel tebliğlerle düzenleme yapmanın yasal olmayacağı, 
– Danıştay 7. Dairesinin 31.05.1994 tarih ve E:1994/413, K:1994/3012 sayılı kararı ile; arsa karşılığı kat tesliminde arsa sahibin sermaye şirketi olması halinde, müteahhide yapılan arsa teslimi ile müteahhitçe arsanın karşılığı olarak sermaye şirketine yapılan teslimlerin ticari faaliyet kapsamında katma değer vergisine tabi oluğu,
Şeklindedir.

III- KAT KARŞILIĞI VEYA HASILAT PAYLAŞIMI İŞLEMLERİNDE EŞ ZAMANLI FATURA DÜZENLENMESİ

Yukarıda katma değer vergisinde vergiyi doğuran olay bölümünde açıklandığı üzere, vergiyi doğuran işlemin meydana geldiği tarihte eş zamanlı olarak fatura düzenlenmesi de söz konusu olmaktadır.

A – VERGİ USUL KANUNU AÇISINDAN

1- Fatura düzeni ve şekli
Vergiyi doğuran olay meydana geldikten sonara, koşulları uygunsa karşılıklı faturalaşmanın ne şekilde yapılacağı hangi sürede yapılacağı genel kabul görmüş vergi hukuku ilkelerine göre yapılacağı kuşkusuzdur.
Fatura ile ilgili hükümler Vergi Usul Kanununun 229-232’inci maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 229’uncu maddesinde; ‘fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika’ olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 230’uncu maddesinde “faturanın şekli”, 231 nci maddesinde; “fatura düzeni” ve 232. Maddesinde ise; “fatura kullanma zorunluluğu” hükme bağlanmıştır.
Muhasebe uygulamaları bakımında fatura; ‘muhasebe kayıtlarına temel oluşturan ve hukuki bir kıymeti ifade eden belge’ olarak da tanımlanmaktadır.

2- Faturanın düzenlenme tarihi ve faturaya itiraz
Vergi Usul Kanununun 231/5 maddesinde; ‘fatura malın teslimi ya da hizmetin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içerisinde düzenlenir. Bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır.’ Şeklinde hükme bağlanmışkenTürk Ticaret Kanununun 23 maddesinde ise; faturaya itiraz süresi faturanın alındığı tarihten itibaren (8) sekiz gündür. (8) günlük bu süre içerisinde itiraz edilmemesi halinde, fatura kabul edilmiş sayılmaktadır.’ Denilmektedir.
Faturanın normal olarak mal tesliminden veya hizmetin görülmesi sonrasında düzenlenmesi ve gönderilmesi gerekmektedir. Hatta; ‘Değerli vergi hukukçusu Yılmaz ÖZBALCI, malın tesliminden veya hizmetin ifasından önce fatura kesilebileceğini esastan reddetmekte, hatta böyle bir işlemin naylon fatura düzenlenmesi anlamına geleceğini ifade etmektedir. Ancak uygulamada özellikle de bağımsız bölüm ediniminde kredi kullanımı ve benzeri hallerde fatura malın fiilen tesliminden önce de yapılabilmektedir.
Fatura uygulamada gelir-kurumlar, vergi usulü, ticaret hukuku, borçlar hukuku, katma değer vergisi hükümleri ve muhasebe ilkeleri bakımından farklı uygulamalar uygulamada görülmektedir. Dolayısıyla merhum üstat Yılmaz ÖZBALCI’nın görüşüne katılmak mümkün değildir. Konu ile ilgili olarak Gelir İdaresi Başkanlığı’nın özelgeleri ile konu istikrar kazanmıştır. Aşağıda bu özelgelerden örnekler bulunmaktadır.
Vergi Hukukunun değerli uzmanı Sayın Prf. Dr. Şükrü KIZILOT’un konu ile ilgili yorumu ise aşağıdaki gibidir:
‘Gerek 213 sayılı VUK ve gerekse özel bir yasa olan 3065 sayılı KDVK’nun 10/b bent hükmü gereği herhangi bir mal sevkiyatı olmadan, irsaliye ile mal ambardan sevk edilmeden sadece faturanın düzenlenmesi bu malların mülkiyetinin alıcıya intikal ettiğine karine teşkil etmez. Ayrıca, UFRS, TMS ve UMS uygulamalarıgereği ilgili standartlardaki hasılat kavramının da irdelenmesi sonucu, satışa konu malın bedelinin tahsil edilmiş olması halinde malın fabrikanın kapısından çıkmaması halinde hasılatın oluşmayacağı standartlara bağlanmıştır.
Dr. Murat Ceyhan Alo Maliye İnternet Sitesinde yayınladığı makalesinde bir Yargıtay içtihadını aşağıdaki şekilde yorumlamıştır:
‘‘İçtihatlara göre de erken kesilmiş faturalara ve benzeri belgelere ilişkin katma değer vergisi Kanunu’nun 10/b maddesi uyarınca faturanın düzenlendiği ay itibariyle katma değer vergisinin doğduğu kabul edilmelidir. Satıcı için hesaplanan katma değer vergisi, alıcı için ise indirilecek katma değer vergisi olarak faturanın düzenlendiği ayda katma değer vergisi beyannamesi ile beyan edilerek indirim konusu edebilecektir. Bu anlamda fatura tutarı, satıcı açısından alacak, alıcı açısında ise borç niteliği taşır.
Nitekim, 24 Aralık 2003 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Hukuk Genel Kurulu’nun E: 2001/1, K:2003/1 sayılı kararında, özet olarak, Taraflar arasında yazılı şekilde yapılmamış olmakla birlikte geçerli sözleşme ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda faturalara (bedelin belli bir sürede ödenmemesi halinde vade farkı ödenir) ibaresinin yazılarak karşı tarafa tebliği ve karşı tarafça T.T.K.’nun 23/2. maddesi uyarınca sekiz gün içinde itiraz edilmemesi halinde bu durum sadece fatura münderecatının kesinleşmesi sonucunu doğurup vade farkının davalı yanca kabul edildiği ve istenebileceği anlamına gelmeyeceğine karar verilmiştir.
Söz konusu kararın sonuç bölümünde konu şu şekilde tartışılarak sonuca varılmıştır “fatura düzenleyen tacirin T.T.K.’nun 23. maddesinin 2. fıkrasındaki karineden yararlanabilmesi için fatura tanzim edenle, adına fatura tanzim edilen arasında akdi ilişki bulunması, faturanın akdin ifasıyla ilgili olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
Fatura sözleşmenin kurulması safhasıyla ilgili olmayıp ifasına ilişkin olduğundan öncelikle temel bir borç ilişkisinin bulunması gerekir. T.T.K.’nun 23. maddesinin 2. fıkrasındaki karine aksi ispat edilebilen adi bir karinedir. T.T.K.’nun 23/2. maddesi gereği sekiz gün içinde faturaya itiraz edilmesi durumunda fatura münderecatının doğru olduğunu faturayı düzenleyen tacirin ispat etmesi gerekir………………………”
Sonuç olarak, karışıklıkların yaşanmaması, hukuki boşluklara düşülmemesi ve Vergi Usul Kanunu hükümlerine uyulması adına; faturanın satıcı tarafından düzenlenmesi için, müşteriye bir mal satmış olması veya bir hizmet sunmuş olması, müşterinin de bu malı almış veya hizmetten yararlanmış olması gerekmektedir. Böyle bir yaklaşım mevzuata tam olarak uyduğu gibi alıcının haklarının netleşmesi açısından da önemlidir.’’ Şeklinde yorumlamaktadır.

B – KATMA DEĞER VERGİSİ AÇISINDAN

Uygulamada inşaat devam ederken bağımsız bölüm satışı veya bir imalat tamamlanmadan da malın satılması mümkün olabilmektedir. Özellikle inşat devam ederken satın alınan ve gerek güven esasına dayalı olarak gerekse ipotek konulması ihtiyacı nedeniyle kredi temini amacıyla veya sair nedenlerle alıcının fatura istemesi mümkün olabilmektedir. Bu durumlarda fatura Katma Değer Vergisi Kanunun 10/b maddesine göre, söz konusu bağımsız bölümle sınırlı olmak üzere satıcının alıcıya fatura düzenlemesi zorunluluğu meydana gelebilmektedir.
Bu durumlarda izlenecek yol konusunda Katma Değer Vergisi Kanunu hükümleri ve mevzuatı doğrultusunda açıklamalarımıza devam edelim:
Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1 maddesinde; ‘ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu, 10.uncu maddesinin (a) fıkrasında, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması, (b) fıkrasında malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geldiği’ hükme bağlanmıştır.
Yine aynı Kanunun 29/1 maddesinde;
‘Mükelleflerin, yaptıkları vergiye tabi işlemler üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden Kanunda aksine hüküm olmadıkça, faaliyetlerine ilişkin olarak kendilerine yapılan teslim ve hizmetler dolayısıyla hesaplanarak düzenlenen fatura ve benzeri vesikalarda gösterilen katma değer vergisini indirebilecekleri,
3.üncü bendinde ise, indirim hakkının, vergiyi doğuran olayın vuku takvim yılı aşılmamak şartıyla, ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde kullanılabileceği,
34.üncü maddesinde ise yurt içinden sağlanan veya ithal olunan mal ve hizmetlere ait Katma Değer Vergisi, alış faturası veya benzeri vesikalar ve gümrük makbuzu üzerinde ayrıca gösterilmek ve bu vesikalar kanuni defterlere kaydedilmek şartıyla indirilebileceği’
Hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda Katma Değer Vergisi Kanununun ilgili madde hükümlerine göre; Kanunun 10. cu maddesinin (a) bendinde vergiyi doğuran olayın, malın teslimi ve hizmetin yapılması ile meydana geldiği, (b) bendinde ise, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesiyle vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hüküme bağlanmıştır.

 C- KONU İLE LİGİLİ ÖZELGE ÖZETLERİ

Konu ile ilgili olarak Gelir İdaresi Başkanlığı’nın da bir çok ile vermiş olduğu özelgeleri bulunmaktadır. Aşağıda bu özelgelerin bazıları özetlenmiştir.
Manisa vergi Dairesi Başkanlığı’nın 29.03.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.45.15.01- KDV-53-46-29 sayılı özelgesinin özeti aşağıdaki gibidir:
‘’…… 
Buna göre, işlemden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Bu nedenle, KDV Kanunu’nun 13/d maddesi uyarınca, yatırım teşvik belgesi sahibi mükellefe belge kapsamında teslim etmiş olduğunuz makine nedeniyle yüklenmiş olduğunuz KDV’nin iadesi için en erken makinenin fiilen teslim edildiği ….. ayı döneminde iade bulunabilecek olup, iade talebinin faturanın düzenlendiği ve istisnanın beyan edildiği …. Ayı vergilendirme dönemi için düzeltme beyannamesi verilmek suretiyle yapılması gerekmektedir.’’
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 19.01.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-KDV.10-173 sayılı özelgesi tarımsal ürünler alım, satım, peyzaj ve uygulaması olan firmanın müşterileriyle yapılan sözleşmeler gereği bakım hizmeti verdiği, hizmet sözleşmesinin asgari bir yıllık süreyi kapsadığı ve faturasının defaten düzenlenerek bedelinin tahsil edildiği belirtilerek, hizmet tesliminden önce düzenlenen faturanın hangi dönemin geliri olacağı görüşü sorulmuştur. Verilen özelgenin katma değer vergisi ile ilgili bölümünün özeti ise aşağıdaki gibidir:
‘’ ……..
Buna göre, firmanızca, hizmet tamamlanmadan önce fatura düzenlenmesi halinde KDV Kanununun 10/b maddesi hükmü uyarınca fatura bedeli üzerinden hesaplanan KDV’nin, faturanın düzenlendiği vergilendirme dönemine ait beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.’’
‘’Satışı yapılan ürünler için yasal olarak ürünün teslimini müteakip fatura düzenlenmesi icap etmekle birlikte, yasal bir zorunluluk olmamakla birlikte, müşterinin talep etmesi halinde teslimden once de fatura düzenlenmesi mümkün bulunmamkatdır.
Mal tesliminden once fatura düzenlenmesi halinde ise bu belgede gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere katma değer vergisi doğacak olup, anılan satışa ilişkin satışa konu malın tesliminden once düzenlenen belgede KDV hesaplanması gerekmektedir.
Ancak, her halükarda satışa konu malın fabrikadan müşteriye ulaştırılması safhasında, bahsi geçen hükümler çerçevesinde sevk irsaliyesi düzenlenmesi ve düzenlenen irsaliye ile faturanın ilişkilendirilmesi icap etmektedir.’’
Gelir İdaresi Başkanlığının 15.07.2013 tarih ve 84974990.130(1-2013/44)-5/2218 sayılı özelgesi aşağıdaki gibidir:
‘’Kat irtifakının tapuda tescilinde önce, teslimi yapılan iş yerinin fiilen kullanılmaya başlanması halinde, fiilen kullanımın başlandığı tarihte vergiyi doğuran olay meydana geleleceğinden KDV Kanunu’nun 1/1 maddesi gereğince katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.’
Yukarıda belirtilen işlemlerden önce, herhangi bir tarihte fatura veya benzeri bir belge düzenlenmesi halinde ise belgede yer alan tutarla sınırlı olmak üzere belgenin düzenlendiği tarihte katma değer vergisi doğacağı, yani vergiyi doğuran olayın gerçekleşeceği nedeniyle bu tarihte KDV hesaplanacağı ve faturanın da düzenlenmesi gerektiği tabidir.
Bu itibarla, tapuda tescili yapılmayan, inşaat ruhsat alınmayan ancak, hizmete açılan işyeri ya da konutun fiilen kullanılmaya başlandığı tarih itibariyle teslimi gerçekleşmiş olacağından fiilen kullanılan işyerleri ile konutlar ve söz konusu arsa teslimi için eş zamanlı olarak fatura düzenlenmesi gerekmektedir. 
Ayrıca arsa için düzenlenen faturada gösterilen KDV’nin, olayın vuku bulduğu takvim yılı aşılmamak şartıyla ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
Yapı kullanma iznine bağlanmayan, ancak fiilen iskan edilen binalarda katma değer vergisi bakımında vergiyi doğuran olay ve vergi ödevleri ile ilgili yükümlülükler fiili kullanım tarihinde başlamaktadır.
Yani yapı kullanım izin belgesi alınması ya da fiili iskan edilmek şeklinde kullanımlarda maliyetlerin aktifleştirilmesi ve satışa konu gayrimenkul alıcıları ile varsa arsa sahiplerine sözleşme gereği verilmesi gereken bağımsız bölümlere ait faturalar ile vergiye tabi iseler arsa sahiplerinin arsa bedelleri ile ilgili faturalarını eş zamanlı olarak düzenlemeleri gerekmektedir.
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 22/03/2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.19.02-105 (229-2012/VUK-…) – 1120 sayılı özelgesi aşağıdaki gibidir:
‘’1- Ticari faaliyet bir tür emek sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır. 
Özel inşaat olarak adlandırılan organizasyonlarda, bu organizasyonu üstlenen kişinin organizasyon kapsamındaki faaliyetleri inşaatın yapımına ve organizasyona ilişkin her türlü işlerden (işçi ve usta temini, malzeme alımı, her türlü ödeme ve tahsilat vb.) meydana gelmektedir. 
Bu çerçevede, yukarıda sözü edilen ve ticari faaliyet olarak değerlendirilmeyen özel ihtiyaca ilişkin inşaat işleri mesken inşaatlarına yöneliktir. 
Dolayısıyla, şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarının aşılması, işyeri ya da mesken ve dükkan ünitelerinden oluşan inşaatın yapılması durumunda ticari bir organizasyon şekli ve maddi unsurları ile açıkça ortaya çıkması bu faaliyetin ticari sayılması için yeterli olmaktadır. Bu uygulamada inşa edilen işyerinin satılmak amacıyla yapılıp yapılmamasının veya satılıp satılamamasının hiçbir önemi bulunmamaktadır. Zira işyeri inşaatının gelir elde etmek amacıyla yapılan ticari bir organizasyon olduğu açıktır. 
Bu çerçevede kendi arsanız üzerine 20… yılında başladığınız inşaatın, … adet meskenin yanı sıra … adet işyerinden oluşması nedeniyle, söz konusu faaliyetiniz ticari faaliyet kapsamında değerlendirilecek olup, inşaatın bitmesinden sonra meskenler ile işyerinin kendinize ya da başkalarına satışından elde edilecek gelirin ticari kazancınıza dahil edilmesi gerekmektedir. 
Öte yandan, mükellefiyetiniz kapsamında kendi arsanıza yaptığınız konutların ve işyerinin kendinize satılması halinde her bir bağımsız bölüm için emsal bedel üzerinden azamî yedi gün içerisinde kendi adınıza fatura düzenlenmeniz gerekmektedir.
2- 20… yılında başladığınız inşaattan elde ettiğiniz gayrimenkullerden, kendi adınıza fatura ettiklerinizi dört yıl içerisinde (01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilenler için beş yıl) satmanız durumunda, bu satıştan elde edilecek gelirler değer artış kazancına tabi olacaktır.
3- 20… yılında kendi arsanız üzerinde yaptığınız inşaat işinden dolayı mükellefiyet kaydınızın tesis edilmiş olması, 20… yılında yeniden başlanılan bu faaliyetin devamlılık oluşturması söz konusu olduğundan satış işlemlerinin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırları içerisinde değerlendirilmesi mümkün olmayıp, yapılan faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi ve bu faaliyetler neticesinde elde ettiğiniz kazancın Gelir Vergisi Kanununun ticari kazançlara ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmekte olup, yapılan bu satışlara istinaden fatura tanzim etme zorunluluğunuz bulunmaktadır. 
4- Yukarıda bahsi geçen hükümlerde maliyet bedeli içerisinde, mükellefin kat karşılığı inşaat işinde arsa sahibi adına ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi adına düzenlenen inşa edilecek binanın ruhsatı için çeşitli kurumlara (Belediye, İSKİ, Elektrik İdaresi, Yapı Denetim Şirketi) yapılan harç, katılım payı vb. ödemeler yer almamaktadır.
Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ödediğiniz ancak faturası arsa sahibi adına tanzim edilen inşa edilecek binanın ruhsatı için çeşitli kurumlara (Belediye, İSKİ, Elektrik İdaresi, Yapı Denetim Şirketi vb.) yapılan harç, katılım payı vb. için ödenen bedellerin, ticari kazancınızın tespitinde gider veya maliyet olarak indirim konusu yapılması mümkün değildir.
Ayrıca, ticari kazancın tespitinde dikkate alınacak giderlerin indirim konusu yapılabilmesi için giderlerin tevsike esas belgelerle belgelendirilmesi ve bu belgelerin mükellef adına düzenlenmesi gerekmektedir.
Öte yandan, söz konusu ödemeler için düzenlecek fatura vb. belgelerde yer alan katma değer vergisinin, tarafınızca ödenmiş olsa dahi, kazancınızın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. 
5- Önceki dönemlerde yaptığınız ancak kayıtlara almadığınız giderlerin sonraki dönemlerde kayıt altına alınıp alınamayacağı, söz konusu giderleri ilgili dönem için vereceğiniz katma değer vergisi düzeltme beyannamesinde düzeltmeniz halinde giderlerin yapıldığı dönemden düzeltme beyannamesinin verildiği tarihe kadar olan tüm katma değer vergisi beyannamelerinin düzeltilip düzeltilmeyeceği hususunda ise, 20… yılına ilişkin olarak yaptığınız giderler nedeniyle yüklendiğiniz KDV’yi düzeltme beyannamesi vererek 20… yılında indirim hesaplarına alma imkanınız bulunmamaktadır.’’ 
İstanbul Defterdarlığı’nın 14.02.2005 tarih ve VUK-1/11070/1220 sayılı özelgesinde; inşaatlar devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlemesine gerek olmayıp, bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, bu yerlerin tapuya tescil ettirdiği tarihte veya tapuya tescilden önce hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmesi durumunda ise tahsis edildiği tarihte gerçek satış bedeli üzerinden katma değer vergisini de içerecek şekilde fatura düzenlemesi gerekmektedir.
Gelirler İdaresi Başkanlığının 06.08.2010 tarih ve 01.54-130/5429-942/69713 sayılı özelgede; uygulamada ‘’hasılat paylaşımı’’, ‘’gelir paylaşımı’’ vb. Şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 seri no’lu KDV genel tebliğde düzenlenen ‘’arsa karşılığında inşaat ‘’ olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu çercevede;
– Bağımsız birimlerin üçüncü sahışlara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü sahışlara fatura düzenlenerek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre %1 veya % 18 oranında katma değer vergisi hesaplanarak beyan edilecektir.
– Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat  ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi olayın vuku bulduğu tarihi itibariyle hasılattan kendisine pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre katma değer vergisi hesaplayarak beyan edecektir. Arsa teslimin, katma değer vergisi konusuna girmemesi veya KDV’den istisna edilmesi halinde bu teslimde katma değer vergisi hesaplanmayacaktır.

IV- UYGULANACAK VERGİ ORANI

24.12.2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespit Edilmesi Hakkında Kararı ile indirimli orana tabi bazı mal ve hizmetlere uygulanacak katma değer vergisi oranları tespit edilmiştir. Katma Değer Vergisi Uygulama Genel Tebliği ve 60 seri numaralı Sirkü ve büyükşehir belediye sınırlarında uygulanacak oranları ve mevzuatı birlikte değerlendirelim:
3065 sayılı Kanunun 28 inci maddesine göre, KDV oranı, vergiye tabi her bir işlem için (% 10) olup, Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, (% 1)’e kadar indirmeye, bu oranlar dâhilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir.
Bakanlar Kuruluna verilen yetkiye dayanılarak mal ve hizmetlere uygulanan KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 1 inci maddesiyle mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranları söz konusu Kararname ile;
– Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için (% 18),
– Ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (% 1),
– Ekli (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (% 8),
olarak tespit edilmiştir.
2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;
– Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri,
– Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,
– Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,
için KDV oranı (% 1) olarak tespit edilmiştir.
Bu durumda, Kanunun 1 inci maddesi kapsamına giren ve net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde, KDV oranı (% 1) olarak uygulanır. 150 m2’yi aşan konutların tesliminde ise genel vergi oranı uygulanır. 
01.01.2013 tarihinden geçerli olmak üzere 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 1 inci maddesinin 6. Fıkrasında 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile eklenen fıkra ile yapılan değişiklikle; (I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;
a) Beş yüz TL ile bin (bin TL hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı (%8),
b) Bin TL ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı (%18),
uygulanır.

1.     NET ALANIN HESAPLANMASI

Net alan deyimi “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.
Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:
a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak;
-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,
-Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri,
-Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar,
-Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,
-İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,
-Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,
-Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,
-Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar,
faydalı alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.
Yukarıda yer alan hüküm açıklamalarına göre aşağıda kat karşılığı inşaat işleriyle ilgili olarak fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisinde vergiyi doğuran olay konusunda özelgeler özetlenerek konuya açıklık getirilmiştir.